오세훈 서울시장(왼쪽)이 지난해 3월19일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안 발표 기자회견을 마치고 인사하고 있다. 오 시장은 강남권 토지거래허가구역 해제 후 부동산 시장 변동성이 커진 것에 대해 사과했다. 연합뉴스





경제 정책은 표준적인 경제학 교과서가 상정하는 것처럼 현실과 격리된 멸균실 안에서 시행되지 않는다. 오히려 그 정책을 집행하는 자들의 경제적 동기와 정치적 욕망에 의해 끊임없이 뒤틀림을 경험한다. 경제 정 야마토무료게임 책의 역사는 이러한 사례들로 가득 차 있다. 2025년 2월 오세훈 서울시장의 토지거래허가구역(‘토허구역’) 해제 결정은 이 역사에 수록될 최신 사례가 될 것이다. 이번 글은 오세훈 시장의 서울 아파트 시장 상황에 대한 오진과 대권을 향한 조급함이 어떻게 900만명 이상이 거주하는 서울 부동산 시장을 단 5주 만에 뒤흔들었는지에 대한 복기이다.
야마토릴게임서울시의 토허제 운영의 역사

1979년 도입된 토지거래허가제는 주택 거래를 지자체가 직접 심의하고 승인하는 제도다. 허가 요건은 엄격하다. 매수자는 원칙적으로 무주택자여야 하며, 1주택자라면 기존 주택을 1년 이내 매각하겠다는 확약서를 제출해야 한다. 허가 후에는 즉시 입주해 최소 2년 이상 살아야 한다. 전 바다이야기게임2 세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 원천 차단한다는 점에서, 이는 강력한 시장 안정화 수단으로 평가받아왔다.

서울시 토허구역은 2020년 6월 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)’ 지정을 계기로 성격이 바뀌었다. 과거의 토허구역이 뉴타운 등 개발 예정 지역을 겨냥했던 것과 달리, 이 규제는 이미 지어진 고가 아파트 단지를 릴게임온라인 정조준했다. 정책 당국은 이를 국제교류복합지구 개발에 따른 선제적인 투기 억제 대책이라 포장했지만, 실상은 ‘상급지’ 선호 현상에 따른 연쇄적인 가격 상승이 서울 전역으로 번지는 도미노 현상을 막으려는 궁여지책이었다. 그래서 토허구역은 해당 지역 주택 소유자에게는 재산권 침해라는, 진입 희망자들에게는 인근 단지 가격을 밀어올리는 ‘풍선 효과를 발생시킨다’는 바다이야기#릴게임 비판으로부터 자유로울 수 없었다. 그럼에도 이 제도가 서울 집값 폭등을 막는 ‘최후의 보루’였다는 것만은 부인할 수 없다. 그런데 놀랍게도 이 빗장을 오세훈 시장은 2025년 2월 전격적으로 해제해 버렸다.
해제 결정

오판과 조급함이 빚어낸 정치 이벤트 2024년 서울 부동산 시장은 2022~2023년 침체를 딛고 반등 국면에 들어섰다. 외견상 거래량 증가와 가격 상승이 이어졌으나, 실물 회복보다는 기대 심리와 금융 여건에 의존한 반등이었기에 잘못된 정책 신호 하나로도 흔들릴 수 밖에 없는 취약한 구조였다.

수급 상황은 가격 상승을 예고했다. 2025~2026년 서울 아파트 신규 공급이 부족하다는 점은 주지의 사실이었다. 특히 2024년 시장의 핵심 이슈가 상급지 중심 초양극화였다는 점을 고려하면, 강남 진입을 노리는 대기 수요가 풍부하다는 점은 누구나 짐작할 수 있었다. 따라서 잠삼대청 지역 토허구역 해제가 가져올 폭발성 역시 예측 가능했다. 그런데 왜 토허구역에 손댔을까? 언론은 오세훈 시장의 ‘대권 조급증’을 지적했다. 조기 대선을 앞두고 대권 주자로 부각되려면 주택 시장 안정화라는 현상 유지 정책보다 토허구역 해제라는 과감한 ‘이벤트’가 필요했다는 것이다. 특히 그의 핵심 지지 세력이 강남, 그 중에서도 잠삼대청 지역이라는 점을 감안하면 이 분석은 설득력이 있다.



폭발적 반등과 주변으로의 확산

오세훈 시장은 2025년 2월13일 잠삼대청에 지정된 토허구역을 전격 해제했다. 이 결정이 서울 아파트 시장에 미친 여파는 즉각적이었고 파장 또한 컸다. 필자의 연구에 따르면, 해제 후 3월24일 재지정까지 불과 5주 동안 잠삼대청 26개 단지는 인근 ‘강남 3구+용산’(강남·서초·송파·용산) 205개 단지보다 3.3% 더 올랐다. 마용성과 비교하면 5.0%, 동작·중구 등 인근 5구와 비교하면 7.4%까지 격차가 벌어졌다. 과거 한 연구는 토허구역 지정이 1년6개월에 걸쳐 4.3%가량의 하락 효과를 냈다고 계산했다. 이번 해제는 한 달 남짓 만에 대략 그 하락분의 4분의 3을 단숨에 복구시킨 셈이다. 속도도, 크기도 압도적이었다.

토허구역 해제의 불길은 인근 지역으로 빠르게 번져갔다. 잠삼대청 내 재건축 단지는 ‘강남 3구+용산’ 대비 5.7%나 올라 해제 지역보다 상승폭이 더 컸다. 문제는 오 시장이 이 14개 재건축 단지를 “매수 대기 세력이 있다”며 해제 대상에서 빼놨다는 점이다. 규제 철폐 효과라면 여전히 묶여 있는 재건축 단지가 오를 이유가 없다. 이는 추가 규제 완화에 대한 기대 심리가 선반영된 것으로 밖에 해석되지 않는다. 토허구역 해제가 불러온 상급지 중심의 투자 심리 자극은 잠삼대청 인근 지역 아파트 가격이 동반 상승하는 확산 효과를 통해서도 확인할 수 있다. 그동안 잠삼대청과 거의 같은 등급으로 평가받았지만 토허제 규제를 비켜나 있어 ‘반사 이익’을 누린다던 반포·잠원 지역 단지도 일제히 오르기 시작했다. 이들 단지 역시 토허구역 해제의 수혜를 받은 잠삼대청 아파트 단지보다도 가격이 약 5.6% 더 올랐다. 잠삼대청 아파트와 1㎞ 이내에 있지만 토허제 규제 대상이 아닌 아파트들 역시 정책 변화 이후 가격이 동반 상승했다. 결국 이 모든 사실들은 규제 완화의 수혜를 직접적으로 누릴 수 없는 지역도 토허구역 해제 이후 가격이 많이 올랐음을 보여준다.



26일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내의 모습. 연합뉴스


토허구역 해제, 기대를 뒤흔들다

토허제 비판의 단골 레퍼토리는 ‘거래 경색’이다. 만약 오세훈 시장의 해제 결정이 단기적인 가격 상승에도 불구하고 위축된 거래 심리를 되살려 매물을 늘렸다면, 정상 참작의 여지가 있었을 것이다. 그러나 실제는 정반대였다. 토허구역 해제 후 잠삼대청 아파트에서 ‘강남 3구+용산’ 대비 통계적으로 유의미한 거래량 증가는 관측되지 않았다. 토허제가 매도 심리를 자극한 흔적은 관측되지 않았다. 오히려 반대 현상이 나타났다. 토허제가 유지된 잠삼대청 재건축 단지에서는 이전보다 거래량이 상대적으로 줄었다.(1천가구당 주간 1.05건 감소) 이는 집주인들이 매물을 거두거나 호가를 상향 조정한 결과일 가능성이 높다. 이러한 양상은 가격 상승 초입 단계에서 목격되는 전형적인 매도자 우위의 징후로 토허구역 해제 결정이 매물의 증가가 아닌 감소의 방향으로 작동했음을 시사한다.

이러한 사실은 5월9일 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예 정책에도 중요한 시사점을 제공해준다. 중과가 매물을 묶는 측면이 있다 하더라도 유예 연장이 반드시 매물 증가로 이어진다고 단언할 수는 없다는 것이다. 더 중요한 것은 시장 참여자들의 심리와 시장의 상황이다. 지금처럼 서울 아파트 시장 상승 기대가 강한 매도자 우위 국면에서, 이미 4년이나 지속된 유예를 또다시 연장한다면 어떤 메시지가 전달될까. 매물을 푸는 신호가 아니라 ‘버티면 바꿔준다’는 잘못된 학습 효과만 강화할 가능성이 높고 이는 시장 안정화에 별다른 영향을 미치지 않을 가능성이 높다.
오세훈의 정치적 야심이 서울시민에게 보낸 청구서

지금까지 나는 오세훈 시장의 전격적인 토허구역 해제가 서울 부동산 시장에 얼마나 폭발적 충격을 가했는지, 그 파장이 얼마나 광범위하였는지를 실증적으로 살펴보았다. 단 5주라는 짧은 시간 동안 900만명이 거주하는 거대 도시의 부동산 시장을 뒤흔든 이 사건은, 시장 상황에 대한 오진과 정치적 조급함이 결합했을 때 어떤 결과를 초래하는지를 적나라하게 보여준다. 이 조급한 성과주의는 2025년 6월 출범한 이재명 정부의 부동산 정책 선택지를 극도로 제한하는 악재가 되었다. 오세훈 시장이 불을 붙인 상급지발 과열은 새 정부가 연착륙을 시도하기도 전에 서울 시장 전체를 ‘불장’으로 변모시켰고 이재명 정부의 부동산 정책의 선택지를 매우 축소시켰다. 현재 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 상태이다. 그럼에도 2025년 서울의 집값 상승률은 2013년 이후 최고치를 기록했다.

물론 이 모든 결과를 오세훈 시장 한 사람의 탓으로만 돌릴 수는 없다. 하지만 정치적 야심이 공적 책임을 압도할 때, 그 대가를 치르는 건 언제나 시민이다. 그리고 그 청구서의 액수는, 그가 과거 그토록 공격했던 ‘공짜급식’보다 훨씬 더 커 보인다.
최한수 경북대 교수(경제학)