서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. 연합뉴스


서울 강남 3구(강남·서초·송파) 주택이 현금 자산가의 ‘상급지 갈아타기’를 중심으로 매매가 이뤄지고 있는 것이 수치로 확인됐다. 특히 지난해 서울 주요 지역 집값이 큰 폭으로 상승한 반면 갭투자(전세 낀 매매)와 대출은 제한되면서 이런 흐름이 더욱 선명해졌다. ‘똘똘한 한 채’로 부동산시장 재편이 가속화하며 주거 이동 사다리는 더욱 희미해진 것으로 보인다.
11일 국민의힘 김종양 의원실이 국토교통부에서 제출받은 서울 주택 매수 자금조달계획서 바다이야기5만 집계 자료에 따르면 지난해 강남 3구에 집을 마련한 사람은 40%가량의 매수 자금을 부동산 처분을 통해 마련한 것으로 나타났다.
2021년 대비 2025년 ‘부동산 처분대금 등’의 비중이 가장 크게 증가한 강남구는 28.2%에서 39.6%로 11.4% 포인트 늘었다. 서초구는 같은 기간 27.1→38.1%로, 송파구는 32.1→41.9% 황금성슬롯 로 비중이 크게 뛰었다. ‘부동산 처분대금 등’ 항목에 주택·토지 매각대금과 임대보증금(취득주택 외) 등이 포함된다는 것을 고려하면 기존 주택의 시세 차익을 발판 삼아 상급지로 이동했음을 추측할 수 있다. 강남 3구를 제외한 서울 22개 자치구 ‘부동산 처분대금 등’의 평균 비중이 같은 기간 29.8%에서 32.0%로 큰 변동이 없었던 것과 비교하면 차이가 사이다릴게임 두드러진다.



강남 3구 주택 매수에 활용된 자금의 또 다른 특징은 증여·상속과 주식·채권 매각대금 비중이 타 자치구 대비 높다는 점이다. 증여·상속 비중이 최근 5년 평균 2~3% 수준인 다른 지역들과 달리 강남(4.1%)과 서초(4.3%), 송파(4.3%)는 4%를 넘었다. 바다이야기게임기 특히 지난해 송파구는 증여·상속 비중이 5.2%를 기록해 25개 자치구 중 가장 높았다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “증여·상속을 받을 수 있는 사람이어야 강남 3구에 집을 마련할 수 있다는 얘기”라고 말했다.
주식·채권·비트코인 등의 매각대금 활용 비중 차이는 더욱 두드러진다. 지난해 강남구의 주식·채권 매각대금 비중은 사이다쿨접속방법 5.5%였고 서초(5.3%), 송파(4.1%) 모두 평균 1~3%인 다른 자치구보다 높았다. 유일하게 용산(7.1%)만 강남 3구보다 주식·채권 매각대금 비중이 높았다.
강남 3구 매수자의 대출 비중은 다른 자치구보다 낮았다. 지난해 기준 강남(21.0%), 서초(18.0%), 송파(21.1%)의 대출 비중이 20% 안팎인 것과 달리 강북(31.7%), 구로(30.4%), 금천(30.1%) 등 외곽 지역 매수자의 대출 비중은 30% 안팎이었다. 주로 청년, 신혼부부가 서울 외곽에 내 집을 마련한다는 점을 고려하면 이들의 상급지 이동은 더 어려워지고, 대출 상환 부담은 더 커진 것으로 볼 수 있다.



실제로 2021년부터 2025년까지 강남 3구에 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔)을 매수한 서울 거주자의 70%가량이 강남 3구 거주자였다. 이날 법원 등기정보광장에 따르면 강남 3구 집합건물 매수자 가운데 강남 3구 거주자 비중은 2021년 76.2%에서 조금씩 줄어 지난해 69.3%를 기록했다. 반면 지난해 집값이 크게 오른 마·용·성(마포·용산·성동)은 같은 기간 4.9%에서 6.7%로 비중이 증가했다. 오른 집값에 주식·채권 매각대금과 증여·상속 자금을 활용해 상급지인 강남 3구로 이동하는 사람이 늘었음을 짐작할 수 있다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “‘똘똘한 한 채’가 주거 이동의 사다리를 걷어찬 것이라고 볼 수 있다”며 “서민의 정서적 박탈감을 유발하고, 강남 3구의 높은 집값을 다른 지역이 따라가며 ‘갭 메우기’가 나타날 수 있다는 점은 사회적 문제”라고 짚었다. 그러면서도 “상대적 박탈감을 조금 포기하더라도 서울 외곽이나 경기도 지역의 집값 안정을 이루는 데 정책의 초점을 맞추는 것이 유의미해 보인다”고 말했다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr
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