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10·15 ‘주택시장 안정화 대책’에도 서울 집값은 계속 고공행진을 하고 있다. [뉴스1]
지난해 말 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 매매가격 상승률은 8.48%에 이르
오션파라다이스다운로드 렀다. 이는 집값 급등기였던 문재인 정부 때 2018년의 연간 상승률(8.03%)을 넘어선 것이자, 역대 최고치였던 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 가장 높은 상승률이다. 일각에서는 서울 등 핵심지역의 주택가격 상승을 “돈이 너무 많이 풀려 발생한 일”이라고 주장하나, 필자의 생각은 다르다.
왜냐하면 202
바다이야기모바일 2년 초부터 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율이 급격히 줄어들고 있기 때문이다. 가계신용 비율은 2016년 1분기 69.4%에서 2021년 2분기 84.9%까지 높아졌다, 하지만 지난해 3분기엔 75.1%까지 내려왔다. 2016년 초에 비해 아직 높은 수준이지만, 고점에서 거의 10%포인트가 내려온 것이니 성공적인 디레버리징(부채 축소)이라고 볼
릴게임야마토 수 있다. 강력한 가계대출 축소는 2020년 6월 17일 단행된 ‘전세대출 규제’가 전환점이 됐다. 이어 전세대출에 대한 보증 한도가 급격히 축소되고, 2022년 9월 이른바 레고랜드 사태가 터지면서 디레버리징의 속도가 더욱 가팔라졌다.
사이다쿨바다이야기게임 그래픽=정수경 기자
가계대출을 명목 GDP에 대한 비율로 측정하는 이유는 ‘절대적
릴게임야마토 인 대출 감소’가 곧 금융위기를 뜻하기 때문이다. 지난 1990년대 일본처럼, 절대적인 대출금 감소 현상은 가계 및 자영업자가 부채를 갚기 위해 극단적으로 지출을 줄이는 데서 비롯된다. 한국도 2022년부터 시작된 디레버리징 과정에서 심각한 내수 침체를 겪고 있지만 일본처럼 금융기관의 연쇄적인 파산 사태로 연결되지는 않고 있다. 절대적인 부채의 감소가 아닌, 경제 대비 부채 비율의 축소가 이뤄진 결과라 할 수 있다.
이 대목에서 한 가지 의문이 제기된다. GDP 대비 가계부채가 줄어드는 등 시중 유동성이 크게 줄어들었는데도 집값이 오른 이유는 어디에 있을까? 여러 요인이 있지만, 가장 직접적인 요인은 환율 상승을 계기로 시작된 수출 대기업의 실적 개선에 있다. 예컨대 지표를 보면 미국 달러화에 대한 원화 환율이 상승한 후 1년의 시차를 두고 기업 이익 전망의 개선이 나타나는 것을 발견할 수 있다. 이런 현상이 나타나는 이유는 ‘계획 조정’에 걸리는 시차 때문이다.
예를 들어 외부 충격이 발생하면서 환율이 상승할 때 기업은 보수적인 경영 전략을 세울 가능성이 크다. 신규 채용을 최대한 억제하는 것은 물론, 기존 인력을 내보내기 위한 다양한 계획을 세우는 것이다.
그러나 고환율 국면이 1년 넘게 이어지면 새로운 사업 계획을 도출할 가능성이 커진다. 고환율로 인한 가격 경쟁력의 개선을 고려해, 보다 공격적인 마케팅 전략을 실행하자는 주장에 힘이 실리기 때문이다.
물론 공격적인 마케팅이 단기적으로는 비용 상승을 유발할 수도 있다. 그러나 한국 기업의 장점, 즉 품질 좋은 제품을 적기에 공급할 능력을 보유했다는 점이 부각되며 이익 전망이 개선된다. 여기에 약간의 운만 따르면 기업 이익은 폭발적인 증가세를 보일 것이다. 애니메이션 ‘케이팝 데몬 헌터스’의 전 세계적 인기에 따른 한국 문화 및 식품 브랜드 가치 상승, 레거시 메모리 반도체 수급난, 그리고 미국의 베네수엘라 개입 같은 일이 벌어지는 순간 농심이나 SK하이닉스 그리고 한화에어로스페이스 주가가 폭등하는 것이다.
결국 디레버리징 및 고환율 현상이 결합하면서 이른바 ‘K’자 주택가격 상승 현상이 벌어진다. 연말 보너스로 평균 1억3000만원을 수령한 반도체 기업 직원이 이른바 ‘직주근접’ 지방 부동산을 처분하고 서울-동탄 라인의 고가 아파트를 매입하는 현상이 일반화되는 것이다. 더 나아가 급등주를 보유해 큰 차익을 거둔 자산가라면 이 욕구는 더욱 크지 않겠는가. 따라서 대출 규제 일변도의 현재 부동산 대책으로 서울 아파트 가격의 급등 흐름을 억제하기는 쉽지 않아 보인다. 정책의 패러다임 전환이 절실히 요구되는 시점이다.
홍춘욱 프리즘투자자문 대표홍춘욱 프리즘투자자문 대표
