원자재 상승 여파로 서울 아파트 분양가가 1년 만에 4,000만 원대를 넘어 5,000만 원(3.3㎡당) 고지마저 밟았다. 서울과 지방 간 분양가 격차가 2.5배 이상 벌어지는 극심한 가격 양극화가 현실화된 것이다. 이에 올해는 치솟는 서울 집값을 감당하기 어려운 수요자들이 대출 문턱은 낮고 미래 가치는 높은 김포 등 경기 비규제 지역으로 이동하는 '탈서울족' 늘어날 전망이다.

주택도시보증공사(HUG)가 지난 2025년 11월 말 기준으로 발표한 '민간아파트 분양가격 동향'에 따르면, 최근 1년간 서울에서 신규 분양된 민간아파 야마토통기계 트의 ㎡당 평균 분양가격은 1,525만7,000원을 기록하며, 전월 대비 7.25% 상승했다.
3.3㎡(평당) 기준으로 환산하면 5,043만6,000원으로, 2024년 6월 평당 4,190만원으로 처음 4,000만원을 돌파한 지 불과 1년 반 만에 5,000만원대를 넘어선 것이다. 불과 수년 전만 해도 상상하기 어려웠던 '국평(전용면적 8 바다신2 다운로드 4㎡) 15억원'이 서울 주요 지역에서는 당연시되는 분위기다.
이러한 고분양가 상승의 원인은 복합적이다. 최근 원·달러 환율이 1,400원대 후반의 고환율을 유지하는 가운데 철근·레미콘·골재 등 수입 원자재 가격이 급등하고, 금리 상승으로 금융비용이 증가한 탓이다. 여기에 제로에너지 건축물 인증 의무화와 층간소음 사후 확인제 등 강화된 환 게임몰릴게임 경·품질 규제가 공사비 상승의 추가 동력으로 작용했다.
분양가 상승은 2026년 들어 더 심화할 전망이다. 주택산업연구원에 따르면, 2026년 1월 아파트 분양가격 전망지수는 전월 대비 12.7p 상승한 114.3으로, 올해에도 분양가 상승세가 지속될 것으로 내다봤다.
문제는 서울과 다른 지역 간 양극화다. 실제로 HUG 바다신2다운로드 자료에 따르면 전국 아파트 분양가는 평당 평균 2,001만원에 불과하며 서울과의 격차가 무려 2.5배나 났다. 서울과 인접한 경기도(평당 평균 2,378만원)와도 2배 이상 차이를 보였다.
이로 인해 수도권 분양 시장에서는 '탈서울' 수요가 급증하며, 서울 접근성이 높은 경기 서부권 비규제지역으로 실수요자들이 몰리는 상황이다. 비규제지역 오션파라다이스게임 은 전매·재당첨 제한 등 규제에서 자유롭고, LTV 축소 등이 없어 대출 자금 마련이 상대적으로 용이하다는 장점이 있다. 특히 김포는 비규제 프리미엄에 서울지하철 5호선 연장(추진 중), GTX-D(추진 중) 등의 교통 호재가 겹쳐 수도권 실수요자들의 관심을 얻고 있다.
실제로 지난해 경기권 비규제지역 중 서울 접근성이 뛰어난 곳들은 미분양 물량이 빠르게 소진되거나 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 일례로 김포 풍무역세권 '풍무역 푸르지오 더 마크'는 558가구 모집에 9,721건 접수로 1순위 평균 17.4대 1의 높은 경쟁률을 기록했으며, 인천광역시에서는 검단신도시 '인천검단호반써밋3차'가 무려 43.6대 1로 마무리된 바 있다.
분양 중인 단지에 대한 문의도 꾸준하다. 먼저 김포시 북변동 북변2구역 일대에 들어서는 종합건설사 ㈜대원이 선보이는 '김포 칸타빌 에디션(총 612가구)'은 전용면적 84㎡가 6억원대에 분양되어, 서울 평균 전세보다 낮은 가격에 내집마련이 가능하다. 또한 김포골드라인 걸포북변역 도보권에 자리하며, 인근에 서울지하철 5호선 감정역(추진 중)이 계획돼 있어 개통 시 여의도·광화문 등 도심 접근성 역시 크게 향상될 전망이다.
생활 인프라도 우수하다. 김포초, 김포중, 김포여중, 김포고 등 주요 학교가 인접해 있으며, 사우역 학원가가 가깝다. 또, 단지 인근에는 홈플러스, 이마트 트레이더스, CGV, 김포시청 등이 가까워 생활 편의성도 좋다.
이 외에도 올해 수도권 비규제지역에서 주목할 만한 단지로는 DL이앤씨, GS건설, SK에코플랜트 컨소시엄이 시공하는 '구리역 하이니티 리버파크'가 있다. 단지는 구리시 수택동에 위치하며, 총 3,022가구 규모로 2월 분양을 앞두고 있다.
오산시에는 GS건설이 공급하는 '북오산자이 리버블시티'도 지난 16일 견본주택을 열고 분양에 돌입했다. 총 1275가구 규모로 조성되며, 수도권제2순환고속도로 북오산IC가 인접하다. 의정부시 의정부동에서는 HDC현대산업개발 '의정부센트럴시티 아이파크'(아파트 413가구, 오피스텔 80실) 분양이 예정돼 있다.
부동산인포 권일 리서치 팀장은 "최근 서울 분양가가 천정부지로 치솟으면서 가격을 감당하기 어려운 실수요자들이 서울과 인접한 경기권 비규제 핵심 입지로 대거 이동하는 현상은 이어질 것"이라며 "올해에도 분양가는 상승 가능성이 높은 만큼, 실수요자라면 서울 접근성이 좋으면서도 비규제지역 수혜를 볼 수 있는 곳을 선점하는 것이 내 집 마련의 가장 확실한 전략"이라고 덧붙였다.
정진 기자 peng1@asiae.co.kr