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글쓴이 : 해준송효
날짜 : 25-11-03
조회 : 1
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내년 결혼을 준비 중인 이소현씨는 최근 부동산 매수 시기를 놓쳤다는 생각에 혼란에 빠졌다. 결혼에 맞춰 서울 도봉구 인근의 중소형 아파트를 구입할 계획이었지만, 10·15 대책 이후 매물 자체가 사라지면서 선택지가 전멸했기 때문이다. 이씨는 "생애최초 매수자는 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 유지된다고 해서 뒤늦게 매물을 찾아다니고 있지만, 터무니없는 호가를 부르는 물건만 남아있다"며 "생애최초도 언제 규제가 강화될지 몰라 빠르게 집을 사고 싶지만, 타이밍을 완전히 놓친 것 같아 걱정만 커진다"고 말했다.
10·15 대책 시행 이후 서울 아파트 매물이 급감하고 있다. 토지거래허가구역(이하 토허구역) 확대 지정 전 '막차 매수' 행렬이 끝난 데다대선테마주
, 강력한 대출 규제와 토지거래허가제로 인해 실거주 목적 외의 거래가 불가능해지면서 시장 전체가 얼어붙고 있다. 향후 규제가 완화되면 집값이 상승할 것이라는 기대감에 내놨던 매물을 다시 거둬들이는 사례도 나타났다. 전문가들은 시장의 이러한 흐름이 집값 안정의 신호가 아닌, 전월세 시장의 혼란으로 이어질 가능성이 높다고 지적한다.
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10월26일 서울 노원구 수락산역 인근 한 부동산업소 안내판이 비어있다. ⓒ연합뉴스
"매물 절벽 현실화"…서울 거래량 75% 급감
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 10·15 대책이 본격 시행된 10월16~25일 서울 S&T홀딩스 주식
아파트 매매 거래건수(계약해제 제외)는 총 704건으로 집계됐다. 규제 시행 전인 10월6~15일 거래건수(2872건)와 비교하면 75% 이상 감소한 수치다. 통상 부동산 계약 신고 기한이 한 달 이내인 점을 감안해도 급격한 감소세다.
정부는 이번 10·15 대책이 고가 아파트 매물을 겨냥한 조치로, 실수요자 피해와 사회초년생 등의 주거 헤스본 주식
불안을 최소화했다고 설명한다. 그러나 대책 이후 시장의 매물 감소는 서울 동대문구·강서구·성북구 등 규제 이전에 집값이 크게 오르지 않은 지역에서 특히 두드러졌다. 아파트 실거래가 플랫폼 아실에 따르면, 토허구역 확대 지정 하루 전인 10월20일 대비 10월28일 기준 서울 25개 자치구 중 23개 구에서 매물이 감소한 것으로 나타났다.
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매물 감소는 집값 상승률이 낮았던 지역에 집중됐다. 성북구는 일주일 만에 전체 매물의 4분의 1가량이 사라졌다. 강서구(-13.7%), 동대문구(-13.6%), 강동구(-11.6%) 등도 뚜렷한 감소세를 보였다. 반면 기존 토허구역인 서초구(-1.5%), 강남구(-1.3%)는 매물 감소가 미미했고, 용산구(1.2%)와 송파구(6.3%)에선 오히려 매물이 늘어났다.
서울 노원구 중계동에 위치한 중계그린아파트는 대책 발표 당일(10월15일)까지만 해도 매매 물건이 60여 건 수준이었지만, 현재 3400세대를 통틀어 남은 물건은 20여 건에 불과하다. 성동구 금호동에 위치한 두산아파트 역시 1000세대가 넘는 대단지임에도 10월29일 기준 매매 물건이 단 2건에 그친다.
중계그린아파트 인근 H공인중개사는 "1억~2억 수준의 자본금으로도 갭투자가 가능해 투자 수요가 많았던 단지인데, 대책 이후 갭투자가 막히면서 매물이 모두 회수됐다"며 "토허구역 지정 전 막차를 노린 사람들은 10월20일 전후로 계약을 마쳤고, 그 이후로는 문의조차 뜸해진 상황"이라고 말했다.
매물 감소는 6·27 대출 규제 때부터 예견된 결과였다. 아실에 따르면, 올해 초 약 8만8752건 수준이었던 서울 아파트 매매 물건은 10월28일 기준 6만4845건으로 26.9% 감소했다. 아파트 매물은 이사철인 3~4월 한때 9만 건을 넘겼지만 6·27 규제 이후 8만 선이 무너졌고, 토허구역이 확대된 10월21일부터는 6만 선까지 줄어들었다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울 전역과 경기 12개 지역을 토허구역으로 지정하면서 수요를 강하게 억제했기 때문에 거래 절벽과 매물 감소는 당연한 현상"이라며 "당분간은 매물이 크게 줄어들면서 관망세가 이어지고, 3~6개월간은 상승세가 꺾이는 조정이 이어질 것"이라고 전망했다.
"팔고 싶어도 못 판다"…규제가 만든 역설
문제는 이렇게 사라진 매물이 단기간에 시장에 다시 풀리기 어렵다는 점이다. 6·27 규제로 대출을 받아 집을 사면 6개월 내 실거주 의무가 주어진다. 10·15 대책에서는 토허구역 지정으로 2년 거주 의무까지 추가됐다. 대출 없이 현금으로만 주택을 매수하는 경우에도 2년 이상 실거주 조건 때문에 전세 매물이 나오기 어렵고, 다주택자는 규제 완화 후 상승장을 기다리며 매물을 거둬들이고 있다.
김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "토허구역 확대 지정으로 다주택자의 주택 매수가 어려워지면서 집값이 하락할 것이라고 예상하지만, 문제는 팔고 싶은 다주택자도 집을 팔 수 없는 시장이 되었다는 것"이라며 "세입자가 있는 갭투자 매물은 내년까지 거래 자체가 불가능해 추가 매물을 기대하기 어렵고, 일부 공실만 시장에 나오면서 결국 가격 상승으로 이어질 것"이라고 설명했다.
특히 서울은 향후 3년간 입주 물량도 큰 폭으로 줄어들어 규제를 뛰어넘는 공급이 쉽지 않은 상황이다. 부동산R114에 따르면, 서울 아파트 입주 물량(임대주택 제외)은 2026년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 매년 감소할 전망이다. 김 대표는 "지난 5년간 강남권이 토허구역으로 묶여있었지만, 집값이 하락하기는커녕 오히려 신고가를 경신했다"며 "공급이 제한된 상황에서 규제만 늘리면 집값 상승과 실수요자 피해는 더욱 커질 수밖에 없다"고 전했다.
시장에서는 10·15 대책 이후 단기적으로는 관망세가 이어지겠지만, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 핵심 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어질 가능성이 높다고 본다. 또한 매물 감소가 전월세 시장으로 이어지면서 연말~내년 초 대규모 전월세 대란이 벌어질 것이라는 우려도 크다.
특히 갭투자 금지로 전세 매물이 대폭 잠기면서 전세 매물의 월세화는 이미 가속화되고 있다. 수도권 월세 가격은 2020년 이후 매년 상승세를 이어왔는데, 올해는 10년 만에 최고 수준을 이미 뛰어넘은 상태다. KB부동산에 따르면, 올해 1~9월 서울 아파트 월세 상승률은 7.25%에 달한다.
김제경 대표는 "내년 지방선거 전까지 추가 규제나 공급 대책을 기대하기 어려운 만큼 매매 절벽, 전세 실종, 월세 폭등은 시간문제"라며 "결국 시간이 지나면 10·15 대책으로 집값을 잡는 것이 불가능했음을 입증하게 될 것"이라고 덧붙였다.
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