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글쓴이 : 해준송효
날짜 : 25-10-29
조회 : 2
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이 기사는 2025년 10월 29일 15시 07분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.
신세계그룹의 자산관리회사(AMC) 신세계프라퍼티투자운용이 기업구조조정리츠(CR리츠)를 설립해 미분양 주택을 매입했다. 스타필드를 유동화하는 방식으로 상장 리츠를 설립하려 했으나 일정이 늦어지면서 계열사를 지원하는 방향으로 전환했다.
29일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 신세계프라퍼티운용이 설립한 에스밸류CR리츠는 최근 대구 달서구에 위치한 ‘빌리브 라디체’의 미분양 주택 222세대를 약 1220억원에 인수하는 계약을 체결했다. 매도자는 부동산 디벨로퍼 레이먼드인베스트먼트다.
전세담보대출방법 에스밸류CR리츠는 유상증자와 담보 대출로 매입 자금을 마련하기로 했다. 총 600억원을 조달해 계약금과 잔금 일부를 지급하고, 나머지는 대출금으로 해결한다는 계획이다.
유상증자 금액은 보통주 280억원, 제1종 종류주 50억원, 제2종 종류주 270억원이다. 정관에 따르면 우선배당률은 제1종 종류주 연 8.0%, 제2종 24시간대출가능 종류주 연 2.0% 수준이다.
빌리브 라디체는 지난 2021년 말 분양을 개시했다. 그러나 작년 말 기준 분양률은 14.1%에 그친 것으로 알려졌다. 이에 신세계건설이 시행사가 일으킨 프로젝트파이낸싱(PF)에 신용 보강을 제공하는 등 분양률 제고에 나서기도 했다.
그러나 올해 중순 준공된 이후에도 완판에 실패했고, 결국 예금담보대출신용등급 신세계프라퍼티투자운용이 미분양 세대를 CR리츠를 통해 매입하는 방식으로 도움을 줬다.
신세계프라퍼티투자운용은 지난 2023년 12월 국토교통부 인가를 받고 AMC로 출범한 곳이다. 신세계그룹의 디벨로퍼인 신세계프라퍼티가 100%를 출자했다. 신세계프라퍼티는 이마트가 지분 100%를 가지고 있다.
당초 신세계프라퍼티투자운용 씨티캐피탈 상담사 신진호 의 초기 목적은 스폰서 리츠 출시였다. 모회사인 신세계프라퍼티의 핵심 자산인 스타필드 등을 기초자산으로 하는 상장리츠를 만들 계획이었다. 그룹 자산을 유동화해 신사업에 투자하는 구조를 만들기 위해서다.
그러나 리테일 자산에 대한 투자 심리가 위축되면서 스타필드를 담은 리츠 설립이 예상보다 늦어졌다. 결국 신세계프라퍼티투자운용은 그룹사와 시 한국창업진흥원 너지를 낼 수 있는 CR리츠 설립에 나섰다. 리츠 AMC는 인가 후 3년 이내에 투자 및 운용 실적을 갖춰야 하는 데다 연내 정부의 세제 혜택이 종료되는 만큼, 자산 매입에 속도를 낸 것이다.
신세계프라퍼티는 우선주 투자자인 국민연금과 스타필드 고양 자산 유동화 방안을 두고 협의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 초기에는 기업공개(IPO), 특수목적법인(SPC) 셰어딜(지분 매각), 에셋딜(실물 매각) 등 여러 방안이 검토됐으나 현재는 리츠 전환을 현실적인 대안으로 보고 있다. 당초 첫 리츠 설립을 추진하던 하남점은 리캡(자본재구조화) 이후 일정이 뒤로 밀렸다.
업계 관계자는 “신세계건설의 대구 지역 주요 사업장인 빌리브 라디체가 할인 분양에 나섰음에도 분양률이 기대에 미치지 못하면서 재무 부담이 가중되고 있었는데, 이번에 계열사 덕에 공사 미수금을 받는 등 부채를 덜어낼 수 있게 됐다”고 설명했다.
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